Video: Varsom.no - Hvordan anslå bratthet og gjenkjenne skredterreng? 2024
Processen med at estimere netto pengestrømme fra investeringen kræver lidt mere arbejde end at estimere det beløb, du skal investere. Selv om du arbejder med QuickBooks 2013, skal du bruge hjælp fra Excel eller et andet finansielt regneark.
Sæt dig ned og tænk nøje på eventuelle ekstra indtægter og eventuelle yderligere omkostninger, som investeringen producerer. Selvfølgelig håber du, at investeringens nettoeffekt vil spare dig for penge. Imidlertid vil visse beløb af investeringen koste dig. På den anden side modtager du også besparelser, som investeringen returnerer.
Du vil konstruere en lille tidsplan - dette kan skrives på bagsiden af en cocktailserviet eller indtastes i et regnearksprogram som Excel - og bruge det til omhyggeligt at estimere og beregne pengestrømme.
Antag i tilfælde af kontorbygningen, at følgende to poster bestemmer nettokassestrømmene.
-
Det nye pant kræver en årlig rentebetaling på 21.000 dollars. For at holde tingene simple (ikke bekymre dig om de primære afskrivninger endnu), formoder, at dette er et rentebeløbigt pant. Yderligere antage, at du skal betale hele pantbalancen i 20 år som en del af en ballonbetaling. I mellemtiden betaler du 21.000 dollars i slutningen af hvert år.
-
Fordi du ejer din egen bygning, sparer du 20.000 dollars i leje det første år. Dette beløb stiger dog hvert år. Hvis lejen, som du har betalt, er steget med 3 procent hvert år på grund af inflationen, vil du måske antage, at din lejebesparelse for hvert år skal forhøjes med 3 procent.
Du kan f.eks. Antage, at i det andet år svarer dine huslejebesparelser til 103% af $ 20.000. I det tredje år svarer dine huslejebesparelser til 103% af $ 20, 600 (hvilket er andet års leje opsparing).
Er denne forretning af huslejebesparelser fornuftig? Med investeringsinvesteringer sparer kapitalinvesteringen ofte penge på en eller anden måde. Derfor skal du estimere disse besparelser i årenes løb, at du vil bruge kapitalinvesteringen.
Rentebesparelserne skal i så fald svare til de nuværende lejebesparelser plus inflation for hvert år. En anden måde at se på lejebesparelsesbeløbet er at sige, at lejebesparelserne svarer til lejen, som du ikke skal betale, hvis du ejer bygningen.
I nedenstående tabel opsummeres de pengestrømme, du nyder, ved at investere i denne bygning.Tabellen har en kolonne for hvert årstal. (Tidsplanen viser 20 års rentebesparelser og realkreditudbetalinger.)
Tidsplanen indeholder også tre kolonner, der rapporterer om huslejebesparelser, den årlige rentebetalinger og nettokontantstrømmen. Netto pengestrømme svarer til lejebesparelserne minus realkreditbetalingen.
Bemærk, at realkreditudbetalingen i de første to år overstiger huslejebesparelserne. Men i år 3 og derover overstiger huslejebesparelsen pantbetalingen.
År | Leje besparelser | Realkreditlån | Netto pengestrømme |
---|---|---|---|
1 | 20, 000 | 21, 000 | -1, 000 |
2 | 20, 600 | 21, 000 | -400 |
3 | 21, 218 | 21, 000 | 218 |
4 | 21, 855 | 21, 000 | 855 |
5 | 22, 511 | 21, 000 | 1, 511 |
6 | 23, 186 | 21, 000 | 2, 186 |
7 | 23, 882 | 21, 000 | 2, 882 |
8 | 24, 598 | 21, 000 | 3, 598 |
9 | 25, 336 | 21, 000 | 4, 336 |
10 | 26, 096 | 21, 000 | 5, 096 |
11 > 26, 879 | 21, 000 | 5, 879 | 12 |
27, 685 | 21, 000 | 6, 685 | 13 |
28, 516 > 21, 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
21, 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
21, 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21, 000 |
10, 160 | 17 | 32, 095 | 21, 000 |
11, 095 > 18 | 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 |
19 | 34, 050 | 21, 000 | 13, 050 |
20 | 35, 072 | 21, 000 | 14, 072 |
Når du ser på de pengestrømme, der stammer fra en kapitalinvestering nt, du skal gøre en antagelse om, hvad der sker ved afslutningen af investeringens liv. I tilfælde af bygningsinvesteringen skal du for eksempel vise, at pantet er betalt. Du vil måske også vise salget af bygningen på et tidspunkt. | For at vise dig, hvordan det virker, skal du antage, at du ved udgangen af år 20 betaler pantet (hvilket stadig vil være $ 300.000 fordi du kun har betalt renter), og antag at du sælger bygningen til $ 630, 000. Dette beløb er et skøn. | For at komme op på dette skøn skal du tage den oprindelige købspris på 350.000, 000 dollars og derefter årligt opblæs det beløb med 3 procent over 20 år. Hvis du gør det, produceres en anslået salgspris i år 20 på $ 630.000. Du betaler også salgsomkostninger i alt $ 30, 000. | Denne næste tabel viser, hvordan disse tal producerer en endelig likvidation kontantstrøm. Brutto salgsprisen svarer til $ 630, 000. Så skal du betale $ 300, 000 pant. Så har du også $ 30.000 af salgsomkostninger. |
Hvis du trækker boliglånet og salgsomkostningerne ud af brutto salgsprisen, svarer det endelige pengestrømme til $ 300, 000. Det giver mening, ikke? Brutto salgsprisen på $ 630.000 minus $ 300.000 for realkreditbetalingen minus $ 30.000 for salgsomkostninger svarende til $ 300.000.
Beregning af likvidationsstrømmen
Brutto salgspris
$ 630, 000 > Mindre: Hypotek
300, 000
30, 000 | Kontantstrøm fra salg |
$ 300,000 | Det sidste trin er at kombinere de viste oplysninger.Netto pengestrømme søjlen opsummerer netto pengestrømme. Likvidations cash flow-kolonnen viser 0 i de første 19 år. Så i år 20 viser likvidationsstrømmen som $ 300.000. Den virkelige aftale kombinerer nettokassestrømme og likvidations cash flow. |
Kombinere alle pengestrømme | År |
Netto pengestrømme | Likvidation Pengestrøm |
Real Deal
-1, 000 | 0 | -1, 000 | 2 |
---|---|---|---|
-400 | 0 | -400 | 3 |
218 | 0 | 218 | 4 |
855 | 0 | 855 | 5 |
1, 511 | 0 | 1, 511 | 6 |
2, 186 | 0 | 2, 186 | 7 |
2, 882 | 0 | 2, 882 | 8 |
3, 598 | 0 | 3, 598 | 9 |
4, 336 | 0 | 4, 336 | 10 |
5, 096 | 0 | 5, 096 | 11 |
5, 879 | 0 | 5, 879 | 12 |
6, 685 | 0 | 6, 685 | 13 |
7, 516 | 0 | 7, 516 | 14 |
8, 371 | 0 | 8, 371 | 15 |
9, 252 | 0 | 9, 252 | 16 |
10, 160 | 0 | 10, 160 | 17 |
11, 095 | 0 | 11, 095 | 18 |
12, 058 | 0 | 12, 058 | 19 |
13, 050 | 0 | 13, 050 | 20 |
14, 072 | 300, 000 | 314, 072 |